直近合格率（平均）
16.8%
勉強時間の目安
2,000〜3,000h
受験料
12,800円
注意
DBの合格率は論文式試験の対受験者合格率（合格者数÷論文式受験者数）。短答式（合格基準は総合点概ね7割）合格者と免除者のみが論文式に進むため、短答式受験者を含む全体の選抜率より高く出る。短答式の合格率は例年30%台
不動産鑑定士の偏差値（難易度スコア換算）
不動産鑑定士の偏差値は61.2です。 当サイト収録で難易度スコアを算出できる76資格を母集団として、 平均50・標準偏差10へ統計的定義どおりに換算した値です（偏差値 = 50 + 10 ×（難易度スコア − 母平均）÷ 母標準偏差）。
予備校・個人サイトが公表する主観的な「資格偏差値」の転記ではありません。母集団（収録資格）が変わると値も変わる相対値です。 スコアを算出できる76資格の偏差値一覧と算出式・母集団の定義は資格偏差値一覧で公開しています。
不動産鑑定士の独占業務・設置義務（根拠条文）
不動産鑑定士について、資格を持つ人に業務や名称を限定する規定、事業者に設置を義務づける規定を現行条文から拾いました。 分類の根拠はe-Gov法令検索の条文本文で、引用した文が本文に実在することを機械照合しています（確認日 2026-07-26）。
| 分類 | 対象 | 根拠条文 |
|---|---|---|
| 業務独占 | 不動産の鑑定評価 | 不動産の鑑定評価に関する法律第36条第1項 |
| 名称独占 | 不動産鑑定士の名称 | 不動産の鑑定評価に関する法律第51条第1項 |
収録94資格を同じ基準で分類した一覧は業務独占資格の一覧（根拠条文つき）にあります。 法改正で規定は変わるため、業務の可否に関わる判断はリンク先の現行条文で確認してください。
合格率の推移
| 年度・回 | 合格率 |
|---|---|
| 令和6年・論文式（受験847/合格147） | 17.4% |
| 令和5年・論文式（受験885/合格146） | 16.5% |
| 令和4年・論文式（受験871/合格143） | 16.4% |
図｜不動産鑑定士の合格率のレンジ（帯＝最小〜最大・縦線＝平均）
勉強時間の目安
2,000〜3,000時間が目安です（出典: アガルートアカデミー（最低2,000時間・初学者は3,000時間以上））。学習環境や前提知識によって個人差があります。
この目安は、1日に取れる時間で割らないと自分の予定に落ちません。よくあるペースで割ると、かかる期間はこうなります。
| 1日の勉強時間 | かかる期間 | 日数 |
|---|---|---|
| 1時間 | 65.8〜98.7ヶ月 | 2,000〜3,000日 |
| 2時間 | 32.9〜49.3ヶ月 | 1,000〜1,500日 |
| 3時間 | 21.9〜32.9ヶ月 | 667〜1,000日 |
毎日休まず進めた場合の単純計算です（1ヶ月＝30.4日で換算）。実際には空く日が出るので、この期間より後ろに倒れます。開始日を入れて完了予定日そのものを出すなら勉強時間シミュレーターを開いてください。不動産鑑定士が選ばれた状態で始まります。
受験資格
受験資格なし。年齢・学歴・国籍・実務経験等に関係なく短答式試験を受験できる（出典: 国土交通省・不動産鑑定士試験受験案内）（区分: 誰でも受験可）
同じ不動産分野には6件を収録していて、いずれも受験資格の制限がありません。 合格率・勉強時間の目安・受験料を縦に並べて見比べるなら不動産分野のデータ表が早く着きます。
不動産鑑定士は入口と本番のどちらで絞る試験か
難易度スコアは合格率・勉強時間・受験資格を1つの数字に合成します。合成すると、受験資格で人を絞ってから易しい試験をする資格と、誰でも受けられるが本番で大量に落とす資格が、同じ点数に並びます。 そこで合成する前の2軸に戻すと、不動産鑑定士は「本番で絞る」の位置に入ります（本番の重さ＝合格率スコア83.2、入口の重さ＝受験資格スコア0）。 この2軸としきい値の決め方は難易度スコアの算出式で公開しています。
図｜不動産鑑定士の位置（横軸＝本番の重さ／縦軸＝入口の重さ）
試験日程
年1回。短答式は5月（令和6年は5月19日）、論文式は8月（同8月3〜5日）。短答式合格者・免除者が論文式を受験
受験料
12,800円 （電子申請（e-Gov）の受験手数料。書面申請は13,000円（収入印紙））
独学 vs 通信講座
独学が向いている人
- 費用を抑えられる。民法・経済学・会計学・鑑定評価理論を独力で積み上げられる人向け
- 短答式（5月）・論文式（8月）の日程に合わせ、2,000〜3,000時間を自分で配分できる
- 受験資格がないため、実務未経験でも始めた年から受験できる
通信講座が向いている人
- 専門科目の鑑定評価理論や論文式の答案作成など、独学で対策しにくい部分を仕組みで補いたい
- 2年以上になりやすい学習の進捗と短答免除の使い方を、外部に管理してほしい
不動産鑑定士は短答式と論文式の2段階で、専門科目の比重が大きい試験です。講座選びの前に、まず短答式（5月）までに確保できる時間を見積もると判断しやすくなります。
編集部の見解
不動産鑑定士は1年で決着する試験ではありません。短答の免除が効くところから、何年計画にするかを先に決めてください
スコアの位置は11位で、すぐ上が二級建築士（67.3）、すぐ下が土地家屋調査士（67.0）です。上に並ぶ二級建築士とスコアはほとんど変わりませんが、中身は逆向きです。上のスコア内訳バーを見ると、不動産鑑定士は受験資格の寄与がゼロで、合格率と勉強時間の2つだけでこの位置まで積み上がっています。二級建築士のほうには受験資格の加点が乗っています（二級建築士ページのスコア内訳）。つまり同じ帯にいても、片方は入口で人を絞ってそこに届き、こちらは入口を開けたまま本番と学習量だけで届いている。スコアが近いことを「同じくらいの試験」と読むと、確保すべき時間の見積もりを外します。
学習量の話をもう少し具体的にします。上の勉強時間の欄の目安は2,000〜3,000時間です。当サイトの勉強時間スコアは対数で効く式にしてあり（算出式ページで公開）、学習量が数倍違ってもスコアの差は数点にしかなりません。これは設計上そうしているもので、時間が短い試験と長い試験を同じ物差しに載せるための処理です。裏を返すと、スコアだけを横に並べて比べる読み方では、この差は見えません。見るべきは上の期間表です。1日に取れる時間の行を選んで、何か月かかるかを自分の目で確かめてください。
合格率も、そのままの数字では読めません。上の表と注意書きのとおり、掲載しているのは論文式の対受験者合格率です。誰でも受けられる短答式を通った人だけの中での16.8%で、短答式から通しで見た選抜はこれより厳しくなります。平均合格率の低い順に並べると20番目に来ますが、この位置も「短答を通った人の中で」という条件つきです。上のレンジバーの要約にあるとおり振れ幅は中央値より小さい側で、直近の回は同じ帯に落ちています。年ごとの当たり外れを気にする材料はありません。
そのうえで決めるのは、何年計画にするかです。上の試験日程のとおり、短答式は5月、論文式は8月で、どちらも年1回です。そして同ページのよくある質問に書いたとおり、短答式の合格は翌年・翌々年の短答免除に使えます。制度のほうが複数年を前提に組まれているということです。1年目に短答を確実に取り、2年目以降を論文に充てる形にすれば、免除が効いている間は8月の1科目だけに集中できます。逆に初年度で両方をと決めると、5月から8月までの3か月に論文の仕上げを押し込むことになります。
向くのは、鑑定評価を業として引き受けるつもりがある人です。上の独占業務の表のとおり、不動産鑑定士でない者は不動産鑑定業者の業務に関して鑑定評価を行えず、名称の使用も制限されています。手続きではなく業務そのものが囲われている側です。気をつけたいのは、合格した時点ではまだ使えないことです。同ページのよくある質問に書いたとおり、合格後に実務修習を経て登録して初めて不動産鑑定士になります。試験に受かった年から仕事が変わると考えて予定を組むと、そのぶんずれます。
この見解が寄りかかっているデータ
- 「入口が開いたまま積み上がっている」の根拠は、上のスコア内訳で受験資格の寄与がゼロであること（区分＝誰でも受験可／出典: 国土交通省）と、上の選抜の型の図の座標
- 「二級建築士とは中身が逆向き」の根拠は、二級建築士ページのスコア内訳（受験資格の寄与が乗っている）と、同ページの受験資格の欄（指定科目の卒業または実務経験7年以上／出典は同ページ）
- 「学習量が数倍違ってもスコア差は数点」の根拠は、当サイトの算出式（勉強時間スコア＝25×log10(h)・hは幅の幾何平均／算出式ページで公開）と、上の勉強時間の欄（出典: アガルートアカデミー）
- 「掲載値は論文式の対受験者合格率」の根拠は、上の注意書き（短答式合格者と免除者のみが論文式に進むため、短答式受験者を含む全体の選抜率より高く出る旨／出典: 国土交通省）
- 「振れ幅は中央値より小さい」の根拠は、上のレンジバーの要約（収録資格の振れ幅の中央値との比較・値は合格率の推移表と同じ一次データから算出）
- 「制度が複数年を前提にしている」の根拠は、上の試験日程（短答式5月・論文式8月・年1回／出典: 国土交通省）と、同ページのよくある質問に書いた短答免除（翌年・翌々年に使える旨／出典: 国土交通省・受験案内）
- 「合格の時点では使えない」の根拠は、同ページのよくある質問に書いた登録の流れ（合格後に実務修習を経て登録／出典: 国土交通省・受験案内）と、上の独占業務の表（不動産の鑑定評価に関する法律第36条第1項・第51条第1項／条文本文と機械照合済み）
よくある質問
不動産鑑定士試験に受験資格はありますか？
ありません。年齢・学歴・国籍・実務経験を問わず、誰でも短答式試験を受けられます（出典: 国土交通省・受験案内）。宅建のような前提資格も不要です。最難関級の国家資格の一つですが、受験の入口に制限はありません。
不動産鑑定士試験の合格率は？
論文式試験の合格率は、令和6年17.4%（受験847人・合格147人）・令和5年16.5%・令和4年16.4%です（出典: 国土交通省）。3年続けて16〜17%台ですが、これは短答式を突破した人だけが受ける論文式での数字です。誰でも受けられる短答式（合格率は例年30%台）から通しで見ると、選抜はさらに厳しくなります。
不動産鑑定士試験の合格に必要な勉強時間は？
2,000〜3,000時間が目安です（出典: アガルートアカデミー）。最低2,000時間、初学者は3,000時間以上を見込む水準です。1日3時間でも2年近くかかる分量で、「短期間で必ず合格できる」とは言えません。民法・経済学・会計学に加え、鑑定評価理論という専門科目を積み上げられるかが分かれ目です。
難易度スコア67.1は、他の資格と比べてどの位置ですか？
スコアを算出できる76資格中11位で、上位の難関帯です。宅建（59.0）やマンション管理士（63.9）を上回り、不動産系では最上位に位置します。勉強時間2,000〜3,000時間の重さが効いています。合格率は論文式の対受験者で平均16.8%です。スコアは合格率・勉強時間・受験資格から当サイトが算出した独自指標で、算出式は算出式ページで公開しています。
不動産鑑定士試験はどんな日程・構造ですか？
年1回で、マークシートの短答式（5月）に合格してから記述の論文式（8月）に進む2段階です（出典: 国土交通省・受験案内）。短答式の合格は翌年・翌々年の短答免除に使えます。合格後は実務修習を経て登録すると不動産鑑定士になれます。試験の関門は8月の論文式です。
不動産鑑定士の偏差値はいくつですか？
当サイトの統計換算では偏差値61.2です。スコアを算出できる76資格の難易度スコア（合格率・勉強時間・受験資格から算出し、式を公開）を平均50・標準偏差10へ換算した相対値で、予備校や他サイトが公表する主観的な資格偏差値の転記ではありません。母集団が変わると値も変わります。
不動産鑑定士にしかできない仕事はありますか？
あります。不動産の鑑定評価（不動産の鑑定評価に関する法律第36条第1項）が、資格を持つ人に限られると法律で定められています。名称についても不動産の鑑定評価に関する法律第51条第1項で使用が制限されています。引用した条文はe-Gov法令検索の本文と照合しています（確認日 2026-07-26）。
不動産鑑定士と他の資格の難易度比較
出典